Реновацию в Южно-Сахалинске отменили из-за отсутствия экономических предпосылок

В июне на встрече губернатора с жителями Южно-Сахалинска стало известно об отмене реализации проектов реновации в 4-м, 7-м и 8-м микрорайонах города. Власти совсем коротко обмолвились на эту тему, поэтому ИА YS.News решило подробнее узнать о причинах такого решения.

Как сообщили агентству в островном правительстве, теперь в трех микрорайонах хотят отремонтировать и обновить дома, а также все прилегающие к ним общественные зоны. Появилось у властей и желание сохранить историческую городскую застройку в этих частях Южно-Сахалинска.

«Проект реновации не может быть реализован в связи с резко негативной реакцией местных жителей и отсутствием экономических предпосылок. Поэтому было принято решение отказаться от него», — заявили в ПСО.

О реновации как о неизбежном будущем власти города и региона начали говорить в 2019 году. При этом негативное отношение людей к ней никого не тормозило. Летом 2023 года прошел митинг против сноса домов, а через несколько месяцев проекты реновации показывали на ВЭФ-2023. Все эти годы о формулировке «отсутствие экономических предпосылок» не было и речи, потому что планировалось заманить на острова одного из крупных девелоперов. Он бы построил завод строительных материалов, которые в будущем бы использовались для обновления Черемушек.

Какие экономические проблемы помешали этому плану? Похоже, жителям трех микрорайонов Южно-Сахалинска необходимо благодарить Банк России. В данный момент ключевая ставка составляет 18%, а при ней рыночная ипотека становится абсолютно неработающим инструментом. Участников льготных программ, например, ДВ-ипотеки и семейной ипотеки, для обновления Черемушек не хватит. Заработать на таком жилищном строительстве невозможно.

Агентство интересовали также аварийные дома в данных микрорайонах. Несколько лет назад жильцы дома № 12 на улице Горького и других зданий обращались в мэрию и СМИ, где рассказывали о том, что их дома неправомерно признали аварийными. Позже эта тема пропала с радаров. Как сообщили ИА YS.News в ПСО и мэрии Южно-Сахалинска, сейчас в микрорайонах насчитывается только три аварийных строения.

Два здания признали аварийными ещё в 2019-2020 годах — это общежития на Компроспекте, 21а и 21б. Их жильцов должны переселить на Больничную, 55а до конца 2024 года. По изначальным планам, стартовой площадкой реновации должны были стать участки под этими строениями на Коммунистическом проспекте.

В 2022 году аварийным стал и дом по улице Физкультурной, 117. Для переселения жильцов покупают новые квартиры. Людей должны переселить до конца года.

В рамках подготовки к реновации город провел архитектурный конкурс, на который было потрачено 65,6 миллиона рублей. Сайт конкурса с работами участников до сих пор доступен в Сети. Свое видение представили разные команды, в том числе одна из них предлагала максимально сохранить здания. Такой подход не понравился чиновникам, которые старались ограничить внимание к проекту. Этот сценарий не входил в планы властей. По итогам голосования жители 7-го и 8-го микрорайонов выбрали проект компании UNK projekt, а 4-го микрорайона — архитектурного бюро Nikken Sekkei и ООО «ДАК».

ИА YS.News спросило у мэрии города, как использовались проекты архитекторов последнее время.

«В ходе выполнения работ специалисты детально изучили более 871 тысячи квадратных метров территории 4, 7 и 8 микрорайонов. Целью выполнения работы являлось получение обоснованных исходных данных, изысканий принципов и путей создания качественной среды жизни и деятельности населения, повышения эффективности использования территорий города, обеспечение устойчивого развития и разработка новых принципов формирования архитектурно-градостроительного облика города Южно-Сахалинска. Проекты концепций использованы при разработке и включены в генеральный план города для развития территорий в настоящее время и на перспективу, включая пустующие территории», — сообщили в мэрии.

В течение практически пяти лет чиновники разных мастей утверждали, что главный повод для реновации — это беспокойство за безопасность жильцов. Показатели сейсмики у домов на островах должны быть девять баллов. Дефицит в Черемушках составлял до двух баллов. Главным спикером долгое время был советник мэра областного центра Владислав Фролов, который в 2019 году рассказывал следующее:

«Администрации Южно-Сахалинска еще тогда стало понятно, что дома в скором времени будет необходимо расселять, в первую очередь в целях обеспечения безопасности жителей. Затем мы стали изучать опыт Москвы по программе реновации. И вот сейчас мы готовы начать реновацию с микрорайона Черемушки».

А вот в каком тоне мэрия Южно-Сахалинска говорит теперь:

«По всем обследованным многоквартирным жилым домам в 4, 7 и 8 микрорайонах, согласно заключений, имеется дефицит сейсмостойкости 1-2 балла. Такой дефицит не является критическим, дома не являются аварийными. При условии выполнения мероприятий по текущему и капитальному ремонту, дома будут оставаться безопасными для проживания».

Между ответами пять лет разницы. При этом в прошлом дома нужно было в ближайшее время расселять, а сейчас хватит и ремонта. Видимо, советские здания, как хорошее вино — с годами становятся только лучше.

На данный момент город провел обследования 57 зданий в трех микрорайонах. Работы по сейсмоуселению, если их и проводить, обойдутся в 60-80% от стоимости строительства нового здания.

В качестве примера посмотрим на строительство дома на Больничной, о котором ранее говорили чиновники. Пятиэтажку на 176 квартир начали строить в 2021 году за 666 миллионов рублей. За время работ стоимость контракта выросла до 813 миллионов рублей. Стандартный дом в Черемушках вмещает меньше жилых помещений, но и инфляция не стоит на месте. Сейсмоусиление в любом случае обойдется в сотни миллионов рублей.

ИА YS.News спросило администрацию о «дорожной карте» по развитию Черемушек.

«В настоящее время снесены два ветхих дома, строится многоуровневая парковка. В перспективе строительство спортивной площадки вблизи дома № 10б по проспекту Победы, дополнительных корпусов к лицею № 1 и детскому саду «Ягодка», развитие улично-дорожной сети, внутриквартальных проездов, рекреационных пространств и скверов. Ранее обследование жилых домов уже проведено. Дополнительно сообщаем, что проектно-сметная документация на проведение ремонтных работ не разрабатывалась», — заявили городские чиновники.

Нынешнее решение об отмене реновации больше похоже на предвыборную паузу, чем на окончательный отказ от проекта. Заниматься сейсмоусилением чиновники не хотели с самого начала, потому что этот вариант не позволит отбить затраты на работы. В случае с новым домом можно снести старое четырехэтажное здание, а на его месте поставить новое девятиэтажное. Все дополнительные квартиры в теории можно продать, что приносит доход или коммерсантам, или бюджету. В зависимости от формата реализации проекта. Только это можно провернуть в условиях, когда у вас хватает граждан, которые могут себе позволить купить новое жилье.

Судьба домов в трех микрорайонах Южно-Сахалинска сейчас находится в руках федеральных властей. По прогнозу Банка России, ключевая ставка к 2027 году упадет только до 7,5-8,5%. В такой ситуации ипотека обойдется в 10-11% годовых. И это ещё достаточно оптимистичный прогноз. Для реализации проекта реновации ключевая ставка должна оказаться на позиции 2019-2020 годов, тогда она была в районе 5%. До таких показателей экономике России пока далеко, так что пауза с реновацией может затянуться.