Юрист о махинациях застройщиков: привлекать к ответственности нужно всех — от администрации до банка

Сахалинский юрист, изучая дела обманутых в сфере ИЖС, указала на пробелы в системе, которыми пользуются недобросовестные застройщики, и требует призвать к ответственности всех участников схемы: от сотрудников районных администраций до банковских служащих, раздающих ипотечные займы. 

Сотни обманутых застройщиками сахалинцев и десятки тысяч граждан по всей стране в мечтах о собственных домах попали в долговую яму на ближайшие десятилетия. Дома не достроены, земельные участки в залоге у банков, застройщики уходят от ответственности.

Корреспондент YS.News встретилась с юристом Анной Тулиновой, которая сопровождает пострадавших в судах.

— Честны ли банки, завязанные в истории предоставления займов под ИЖС? (К сведению: если средств на первоначальный взнос нет, банки предоставляют кредит только под залог жилья или коммерческой недвижимости. Этот банковский продукт позволяет получить значительную сумму денег. Без первоначального взноса кредит никто не выдаст).

— Все начинается с банка, где сотрудники не должным образом проверяют пакет документов. Люди хотят дом, им компании гарантируют, что проведут по всем инстанциям (сопровождение сделки), подготовят пакет документов. «Не напрягайтесь, сделаем все за вас! Предоставьте только справки 2-НДФЛ, справку о составе семьи, паспорт, прописку». А потом выясняется, что люди якобы делали первоначальный взнос по договору подряда. Но у большинства и денег таких не было. Начнем с того, что при выдаче льготных ипотек физическим лицом должен быть внесен первоначальный взнос в размере 10-15 % от общей стоимости подряда. Банк должен быть уверен в том, что человек уже заключил договор подряда, внес предоплату и на оставшуюся сумму банк выдает им ипотеку. И вот тут-то начинает закручиваться схема. Банку риэлторами предоставляются подложные документы. Речь идет именно о внесении потерпевшими подрядчикам первоначального взноса, которого по факту не было. 99% пострадавших от застройщика не совершали этот первоначальный взнос. Банки доверяют бумажкам, не проверяя их фактически. Объясняю, как это выглядело. Квитанция к приходному кассовому ордеру (ПКО), по которой человек якобы деньги вносил и фигурирует как оплата первоначального взноса, не пронумерована. Почему это не смущает банк? Я делаю на этом акцент, поскольку ПКО — первичный платежный документ, который подлежит обязательной регистрации в кассовой книге учета (приход налички, расход налички). Если предприниматель выписывает квитанцию к ПКО, он обязан проставить порядковый номер. Это закон! Учет быть должен. Почему банк, имея на руках непронумерованный документ, не задал вопрос тому же риэлтору — представителю подрядчика? А потерпевшие и знать такое не могли. Большинство не знают, как эти документы должны выглядеть. Банку риэлтор с подрядчиком показывают оригинал этой квитанции, копию отдают в кредитное дело, оригинал забирают себе, не предоставляя копию человеку, который якобы внес деньги по этому приходному кассовому ордеру. Минус улика. Важная на сегодняшний день. И я хочу обратить на это внимание следственных органов. Схема повсеместная. Может быть, кулуарно о ней все знают, и, как мне сказали даже в полиции, «так же все делают», но это, повторюсь, не законно. И сам банк в глубине души об этом знает, но им выгодно раздать кредиты — это их бизнес. И, возможно, им выгодно, чтобы людям не были построены эти дома. Ведь в последующем процентная ставка будет увеличена, вместе с ней — ежемесячный платеж, а люди без домов, с повышенной ипотекой лет на 20 в кабале, но с земельным участком. Вот только что с ним делать — непонятно. Земля в ипотеке, в залоге у банка. То есть в перспективе и земельного участка они тоже лишатся. А кто-то квартиры заложил, а кто-то их продал, чтобы вложиться в строительство дома.

— С 1 марта 2025 года в России вступил в силу закон, который призван повысить доверие россиян к индивидуальному жилищному строительству. Но даже с внедрением нового механизма использования эскроу-счетов умудряются «ломать систему» и поступать, как выгоднее им. Так ли это?

— Эскроу-счета банки должны применять и при расчетах с подрядчиками в случае выдачи льготных дальневосточных ипотек. Но буквально сегодня обращался молодой человек, он получает такую ипотеку, и сказал, что банк не будет применять эскроу-счет для расчета с подрядчиком, а будет оплачивать траншами. Я понимаю смысл эскроу-счета — это деньги, уже выделенные гражданину, и хранятся они на специальном счете, и банк сам направляет деньги подрядчику при наличии актов выполненных работ. По сути, это тот же транш, но, видимо, при транше более льготные условия. Минимум контроля за ходом выполненных работ, минимальный пакет документов, как вариант, заявление обеих сторон, что работы действительно выполнены, «просим перевести денежные средства на счет подрядчика». В чистом виде эксроу-счета, на мой взгляд, не заработали. В силе транши как способ оплаты.

— Анна, с прошлого года вы в судах. Пострадавшие чувствуют поддержку закона, справедливость? Им становится легче от внимания следствия и судей?

— К сожалению, даже те, кто получил решение суда, столкнулись с проблемой его исполнения. При наличии решения суда права сахалинцев не восстановлены все равно. У подрядчика денег нет, имущества нет, сам себя банкротит.  В нашем случае ИП Павлючик самоликвидировалась. Конечно, действие договора подряда это не прекращает, но взять с нее нечего. Она одинокая мать троих детей, при том что ее супруг в этой схеме участвовал как бригадир, как лицо, контролирующее стройку. Командовал всем он. Она была вывеской «ИП подрядчик», которая не имела и не имеет строительного образования. Таких подставных много. Промежуточным звеном предлагали выступать и моим знакомым в сделках купли-продажи земельного участка. Тот же «Дальневосточный гектар», например.

— К слову про «Дальневосточный гектар». Насколько все мутно в этих «благих намерениях»?

— Еще одна «рабочая схема»: гектар оформляется на подставное лицо, чтобы разорвать связь между бенефициарами всего этого действия. Создается видимость добросовестного приобретателя, а далее следует злоупотребления со стороны наших граждан, которые рассматривают ДГ не как этап развития территории, что изначально являлось целью Правительства РФ, а как предмет купли-продажи, проще говоря, «распила». Осваиваются они для видимости, вплоть до установки блоков под фундамент. Кадастровый инженер приходит, фиксирует фундамент как недвижимое имущество, регистрирует участок в Росреестре. Документы несут в администрацию муниципалитетов, доказывая тем самым, что участок (гектар) освоен, и земля передается бесплатно в собственность. Затем блоки вывозят, гектар остается чистым. Приходит другой кадастровый инженер, межует его визуально и делит на карте на 10 участков по 9 соток, которые в дальнейшем предлагаются уже к продаже неопределенному кругу лиц за полтора миллиона каждый. 15 миллионов прибыли! 

— Выходит, каждый волен рисовать свои границы в Росреестре? Неужели такое  возможно?

— Я сомневаюсь, что представители Росреестра выезжают на дальневосточные гектары, потому что и некому, и некогда. И это даже не в их компетенции. Росреестр работает с документами, которые ему предоставляют, руководствуется кадастровым планом, подготовленным кадастровым инженером. Можно рассматривать умышленные злонамеренные действия некоторых кадастровых инженеров, которые составляют документы на предмет наличия недвижимого имущества. А контроль в части использования земельных участков должен осуществлять муниципальный орган, выезжать на место. Но делается это выборочно: где-то выполняется контроль, а где то спустя рукава, закрывая глаза. Коллеги делились новостью из Смирныховского района, где прокуратура поработала как надо и пресекла передачу гектара в собственность лицу, который на основании подложных документов пытался получить его в собственность, заявив о том, что у него там какие-то строения. Выяснили, что нет там никакой недвижимости, прокуратура постановление передачи в собственность оспорила, суд поддержал, и лицо лишилось права получить дальневосточный гектар. Это показатель того, как это должно быть. Как должны осуществляться проверки. На это требуется всего лишь желание качественно выполнять свою работу.

Кстати, одна пострадавшая вспоминала, как риэлтор привозила их в Мицулевку (Анивский район) и, показывая на поле, предлагала выбрать любой кусок земли: «это все наше». И женщина поняла, что речь идет о бригадире Б. и его ближайших родственниках под вывеской «ИП Павлючик». Та же схема: взяли три гектара на всю родню и распилили его под ИЖС. Кстати! Сейчас такие щедрые куски земли не найдешь. Я позвонила в администрацию Анивы с вопросом о предоставлении приличного участка земли, меня откровенно высмеяли: «Девушка, участки остались никому не интересные. Те, что были вблизи населенных пунктов, разобраны и давно». 
 
— Какие перспективы у пострадавших от действий «Домостроителя», ИП Павлючик? 

— Пока никаких перспектив я не вижу, кроме как расследование уголовных дел, вскрытие всех вышеперечисленных схем, привлечение к уголовной ответственности не только подрядчиков, но и иных лиц, которые участвуют в этих схемах: риэлторы, родственники подрядчиков. Выявление имущества у родных и близких с последующим изъятием, с целью погашения долгов перед людьми и возмещения им вреда. Только так. Процедура банкротства, к которой так стремятся виновные лица, совершенствуется. Имущество выявляется и у близких родственников — мать, отец, жены, мужья, дети, на которых успевают оформить движимое и недвижимое. Если те не докажут, что имущество приобретено легально, на свои заработанные средства, то оно изымается в пользу потерпевшей стороны. 

— Ваши коллеги, судьи, следователи не шокированы происходящим, изучая материалы дела, обращения пострадавших людей? 

— Наш народ на выдумку богат, но мы каждый раз удивляемся, как придумываются схемы. Но! Эти махинации не смогли бы работать, если бы на местах каждый был на своем месте и действовал добросовестно и законно. Это касается банков, в первую очередь, потому что они являются источниками финансирования всех этих схем. В нашей конкретной истории замешаны практически все действующие на территории области банки. Кто-то больше, кто-то меньше. 

— Приходится ли сталкиваться вам или пострадавшим от действий застройщиков с угрозами или хамским поведением?

— Со слов потерпевших, да. В частности госпожа П. откровенно издевается над людьми, заявляя, что ничего люди не добьются и не получат от нее, что все деньги выведены за границу. Я сомневаюсь, что этот вывод средств является правдой, но это звучит как откровенное издевательство над людьми, и без того попавших в тяжелую ситуацию, поверив ей, потеряв как минимум 5-6 миллионов каждый. Что касается брошенных застройщиком компании «Домостроитель», тот подал на банкротство. Там есть потерпевшая — медицинский работник. Она ничего не получила, от программы «Дальневосточная ипотека» [у нее] только ежемесячный обязательный платеж, и женщина на грани отчаяния, понимая, что это кабала на всю оставшуюся жизнь. Хотели дома, в которых планировали жить со своими детьми, внуками и радоваться… Льготная ипотека выдавалась им за заслуги, как защищенным, признанным государством слабым участникам гражданского оборота, с целью их мотивации. Это учителя, медработники. А вместо такого рода наград от государства люди получили колоссальные проблемы. Надеюсь, что в рамках уголовных дел органы соберутся и подтянутся. Изъяли бы кредитные досье, провели обыски, в том числе и в администрациях того же Анивского района, на территориях которого вела свою бурную деятельность ИП Павлючик. Поднять все документы в части освоения земельных участков и передачи их в собственность ближайшим родственникам и кому-то там еще. Повторюсь, привлекать к ответственности нужно всех: от администрации, передававшей гектары, до банка, выдавшего ипотечный заем.